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房地产估价案例与分析
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题（三）
  • 年份：2015年
  • 类型：模拟试题
  • 总分：100分
  • 总题数：6题
  • 作答：150分钟
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题型介绍
一、问答题(共5题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

1.法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？ 2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？ 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？ 4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见

2.市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差3年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
二、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

1.一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、注册房地产估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方××市房地产估价事务所（三）估价对象概况1．土地情况A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B．土地总面积7000m。C．用途：别墅及配套设施。D.33栋别墅，建筑总面积10378m。2．地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m。建筑材料及设备（略）。（四）估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法1．采用的估价方法为：市场法、成本法2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、××别墅房地产估价技术报告（仅列出第六项，其他项目略）（六）估价测算过程1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。A．利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元／m。土地开发费用为1644元／m，土地使用权出让金为480元／m。以上三项合计为3324元/m。B．利用市场法进行土地估价选取三个可比实例A、B、C（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97（元／m）用市场法算出土地单价为3763.97元／m。土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99（元／m）C．土地估价综合结果土地总价：土地单价×土地总面积-3543.99×7000m=2480.79(万元)2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428元／m×7548m=2587.45（万元）。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m×50%=1714（元／m），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。C．现有别墅建筑物价格：3428元／m×7548m+1714元／m×2830m=3072.51(万元)3．别墅现有房地产价格2480.79+3072.51=5553.3（万元）八、附件、说明、其他资料（略）

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
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