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房地产估价案例与分析
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题（一）
  • 年份：2017年
  • 类型：模拟试题
  • 总分：100分
  • 总题数：7题
  • 作答：150分钟
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题型介绍
一、问答题(共5题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

1.住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见

2.房地产开发项目策划报告主要内容有哪些？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
二、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

1.在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700m的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700-1545600（元）=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700-901600=90.16(万元)3．补交地价款1800/60%×700=2100000=210(万元)

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
三、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误，本题10分。后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

1.对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价测算如下（节选）：1．年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000（元）2．年运营费用(1)年维修费用25000×2000×2%=1000000（元）(2)年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）(3)年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）(4)年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年净收益年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元）4．估价结果

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
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