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房地产估价案例与分析
2018年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题(一)
  • 年份:2018年
  • 类型:模拟试题
  • 总分:100分
  • 总题数:6题
  • 作答:150分钟
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题型介绍
一、问答题(共5题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

1.房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同?房地产保险估价可分为哪两类?

【正确答案-参考解析】:参加考试可见

2.如果说不同的估价目的就有不同的估价结果,这与市场价值标准有矛盾吗?

【正确答案-参考解析】:参加考试可见
二、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指出。每指明一处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

1. ××酒店房地产抵押估价报告 (封面及目录略) 致委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司,法定代表人:××,住所:市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所,法定代表人:××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:一级。三、估价对象1.地理位置及概况(略)2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、10~13、20层建筑面积:11275m土地使用权年限:40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期:1991年8月估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐,建筑结构:框架建筑装修情况:(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法进行估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略) ××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法进行估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一,国际中心商场1999年8月的市场售价为:一层45000元/m,二层30000元/m。可比实例二,华强商厦1999年8月的市场售价为:一层39000元/m,二层25000元/m。可比实例三,世纪广场商场1999年8月的市场售价为:一层38000元/m,二层24000元/m。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算:一层比准价格为:(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m)二层比准价格为:(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m)第一、二层价值为:(34208+21396)×2830=157359320(元)(二)酒店第10~13层估价酒店第10~13层为客房,建筑面积4500m。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。选用收益法公式:V=A/R×[1-1/(1+R)]式中V-房地产价格;A-年净收益;R-报酬率;n-尚可使用年限。1.尚可使用年限n确定该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42。2.年净收益A的确定酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年365天,则:年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)3.报酬率R的确定采用累加法求取报酬率,求得的报酬率为8%。酒店第10~13层价值V=8351200/8%×[1-1/(1+8%)]=100270342(元)(三)酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧,建筑面积为1125m,现已出租经营,租期尚余5年。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。按租约规定,第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元,租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益:A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)酒店第20层价值V=756792/8%[1-1/(1+8%)]=3021651(元)(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现价值为:260651313×80%=2085210509(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

【正确答案-参考解析】:参加考试可见