4000-525-585
服务时间  08：30 - 21：30
当前位置：题库>房地产估价师>房地产估价案例与分析>2018年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题（一）
选择产品
房地产估价案例与分析
2018年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题（一）
  • 年份：2018年
  • 类型：模拟试题
  • 总分：100分
  • 总题数：6题
  • 作答：150分钟
全真模考
购买产品
APP做题
相关产品
题型介绍
一、问答题(共5题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

1.房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见

2.如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
二、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

1. ××酒店房地产抵押估价报告 （封面及目录略） 致委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况（略）2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～13、20层建筑面积：11275m土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）竣工日期：1991年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐，建筑结构：框架建筑装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略） ××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。六、估价测算过程（一）酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元／m，二层30000元／m。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元／m，二层25000元／m。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元／m，二层24000元／m。确定可比实例修正系数的依据（略）。修正计算：一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208（元／m）二层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元／m)第一、二层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)（二）酒店第10～13层估价酒店第10~13层为客房，建筑面积4500m。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：V=A/R×[1-1／(1+R)]式中V-房地产价格；A-年净收益；R-报酬率；n-尚可使用年限。1．尚可使用年限n确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2．年净收益A的确定酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200（元）3．报酬率R的确定采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。酒店第10～13层价值V=8351200/8%×[1-1／(1+8%)]=100270342（元）（三）酒店第20层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益：A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120／(1+8%)3+130/(1+8%)4+140／(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792（元）酒店第20层价值V=756792/8%[1-1／(1+8%)]=3021651（元）（四）估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313（元）（五）应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%=2085210509(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

【正确答案-参考解析】：参加考试可见
更多>>最新试卷
更多>>热门试卷