题库

1.房地产自然周期中的平衡点是从历史多个周期变化的资料中计算出的( )。

A.长期平均吸纳率

B.长期平均投资率

C.长期平均出租率

D.长期平均空置率

2.中国现有房地产租金统计，是基于（ ）的统计。

A.不同类型的房屋的中位数租金

B.同类型的房屋的中位数租金

C.不同类型的房屋的位数租金

D.同类型物业平均租金

1.随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（ ）等方面的知识。

A.城市规划

B.建筑设计

C.建造技术

D.风险控制与时间管理

E.项目管理

2.下列( )属于市场趋势分析的方法。

A.销售者意图调查法

B.决策树法

C.专家意见法

D.时间序列分析法

E.相关分析法

1.房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。（ ）

2.房地产产品功能的主要特点，是其功能调整的难度大、费用高。（ ）

1.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?

2.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000 m的土地50年的使用权，建筑容积率为4.4，建造成本为3000元／m，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为560万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的4.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和5.5％，预计建成后售价为12000元／m。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？（12分）