题库

1.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。

A.不可移性

B.独一无二

C.相互影响

D.用途多样

2.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元／㎡，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元／㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。

A.8157. 60

B.8158. 91

C.8163. 57

D.8164. 88

1.估价技术报告一般包括下列内容（　　）。

A.估价测算过程

B.估价基本事项

C.估价结果确定

D.市场背景分析

E.估价方法适用性分析

2.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（　　）。

A.土地所有权

B.国有工业用地土地使用权

C.宅基地土地使用权

D.大型游乐场

E.乡镇企业用房

1.房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

2.在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。（　　）

1.评估某块城市规划确定的住宅用地，土地面积为1500/㎡，　　（1）收集有关资料：共调查了A．B．C三宗土地买卖实例作为可比实例。　　（2）可比实例的成交价格如下：　　成交价格（元/㎡）　成交日期　　　　交易情况　　可比实例A 1200 　　2004年2月20日　　正常　　可比实例B 1150　   2004年4月20日 　比正常价格低3%　　可比实例C 1380     2004年7月20日　 比正常价格高5%　　（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 　　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100　　（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 　　权重 0.4　0.35　0.25　　　　因素1 因素2 因素3　　估价对象 100 100 100　　可比实例A 95 105 110　　可比实例B 92 96 98　　可比实例C 106 109 97　　试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格

2.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000㎡，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面积归甲方，2000㎡建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%.